上半年超180省市優(yōu)化樓市政策
上半年超180省市優(yōu)化樓市政策，從歷史經(jīng)驗(yàn)看市場何時恢復(fù)！
今年以來，面對國內(nèi)疫情反復(fù)、國外政治局勢變動等因素，我國經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯加大，“穩(wěn)地產(chǎn)”在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)中的重要性提升。在購房者置業(yè)情緒低迷，房地產(chǎn)市場明顯降溫的背景下，中央和地方頻繁優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，力促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。上半年全國有超180個省市放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，出臺頻次近500次。4月以來，信貸政策持續(xù)改善以及各地高頻優(yōu)化樓市政策，標(biāo)志著地產(chǎn)政策進(jìn)入實(shí)質(zhì)性放松階段。對比歷史周期，政策進(jìn)入實(shí)質(zhì)性寬松到市場企穩(wěn)恢復(fù)一般需要兩個季度左右，本輪市場企穩(wěn)恢復(fù)尚需一定時間。
自2021年下半年起，市場進(jìn)入下行周期，2022年4月政策進(jìn)入實(shí)質(zhì)性寬松期，全國商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)增仍需時間。2021年上半年房地產(chǎn)市場熱度較高，中央及地方政府持續(xù)加碼收緊房地產(chǎn)政策，調(diào)控方式、力度及精細(xì)化程度均出現(xiàn)了顯著升級，調(diào)控“工具箱”不斷完善，政策效果顯現(xiàn)疊加部分企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露，導(dǎo)致購房者置業(yè)情緒明顯回落。7月，全國商品房銷售面積單月同比轉(zhuǎn)降，下半年各月同比降幅均較大。2022年以來，市場信心未見明顯好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場延續(xù)低迷態(tài)勢。
本輪房地產(chǎn)的放松周期始于2021年9月央行“兩維護(hù)”。2022年二季度以來，地方政府優(yōu)化政策的頻次明顯加快，5月央行降低首套房貸利率下限且大幅下調(diào)5年期以上LPR，政策寬松力度明顯加大。商品房銷售面積同比下降趨勢在5月有所減緩，同比筑底跡象顯現(xiàn)，但銷售同比恢復(fù)正增長仍需時間。
（1）中央層面，2022年上半年中央頻繁釋放積極信號，穩(wěn)增長前提下滿足合理購房需求
“房住不炒”“因城施策”仍是政策主線
2022年以來，“房住不炒”仍是政策底線，堅(jiān)持“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，同時，中央支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，促進(jìn)已出臺政策盡快落實(shí)到位，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，有效滿足居民合理住房需求。
3月，兩會強(qiáng)調(diào)支持合理住房需求，因城施策促房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)，多部委積極表態(tài)防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。4月，中央政治局召開會議，要求堅(jiān)持“房住不炒”，要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)信貸環(huán)境持續(xù)改善，供需兩端支持力度均加大
2022年，在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷以及防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的背景下，監(jiān)管部門逐漸優(yōu)化政策并支持房企合理融資。一季度，央行提出“支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。4月，央行、銀保監(jiān)會表示“做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購的金融服務(wù)”。中央政治局會議亦強(qiáng)調(diào)“及時優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。”5月，一行兩會一所發(fā)聲傳達(dá)學(xué)習(xí)貫徹中央政治局會議精神“及時優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”“做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購的金融服務(wù)。”證監(jiān)會“積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資”，“允許優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目”。同月，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范民營房企，監(jiān)管部門對民營房企的支持政策實(shí)質(zhì)性落地。
另外，今年以來，央行一次降準(zhǔn)兩次降息，5年期以上LPR降為4.45％。2022年5月，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布通知，降低首套住房商貸下限為不低于當(dāng)期LPR減20個基點(diǎn)。5月，國務(wù)院出臺33項(xiàng)一攬子穩(wěn)經(jīng)濟(jì)措施，支持對疫情影響的企業(yè)和個人紓困，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)將存款利率下降效果傳導(dǎo)至貸款端，繼續(xù)推動實(shí)際貸款利率穩(wěn)中有降。
（2）地方層面，優(yōu)化調(diào)控政策頻次創(chuàng)新高，力度不斷加大
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年上半年全國有超180個省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策不斷發(fā)力，政策出臺頻次近500次。熱點(diǎn)一二線城市需求較為旺盛，因此政策調(diào)控優(yōu)化較為謹(jǐn)慎；普通二線及三四線城市房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大，政策調(diào)控頻次較高，但市場對調(diào)控措施優(yōu)化的敏感性弱，政策效果不明顯。
具體來看，需求端，一是，預(yù)計(jì)住房政策與人口、人才、租賃政策結(jié)合仍是各地因城施策優(yōu)化調(diào)控政策的重要方向，跟進(jìn)城市的范圍有望繼續(xù)擴(kuò)大；二是，優(yōu)化“認(rèn)貸認(rèn)房”標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例和房貸利率、降低交易稅費(fèi)等政策或持續(xù)，降低購房者的置業(yè)成本；三是，熱點(diǎn)城市有望繼續(xù)優(yōu)化限購政策，允許補(bǔ)繳社?；騻€稅成為樣板，企業(yè)、法拍房等限購政策均存在優(yōu)化空間；四是，各地政策或更加精細(xì)化，因城施策、因區(qū)施策，出臺更加精細(xì)化、針對性強(qiáng)的政策促進(jìn)剛性和改善性住房需求釋放；五是，預(yù)計(jì)一線城市仍以微調(diào)為主，二線及三四線城市政策優(yōu)化力度有望繼續(xù)加大。
供給端，一是，預(yù)計(jì)將繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，更好地為企業(yè)補(bǔ)充資金流動性，提高預(yù)售資金使用效率。二是，降低企業(yè)稅費(fèi)支出，減輕企業(yè)資金壓力或是企業(yè)端政策發(fā)力方向。
從市場趨勢來看，2022年下半年，房地產(chǎn)市場整體仍面臨挑戰(zhàn)，市場恢復(fù)節(jié)奏依賴于宏觀基本面修復(fù)程度、疫情防控效果、政策端優(yōu)化力度等方面。政策傳導(dǎo)角度看，本輪市場下行過程中，政策在今年二季度改善力度加大，因此傳導(dǎo)到市場銷售端直至同比回正仍需時間。預(yù)計(jì)下半年，在政策發(fā)力顯效、疫情影響進(jìn)一步減弱等利好因素帶動下，購房者預(yù)期和置業(yè)信心將會逐漸修復(fù)，基本面較好的部分熱點(diǎn)城市市場或?qū)⒙氏冗M(jìn)入恢復(fù)通道，進(jìn)而帶動全國市場情緒修復(fù)。樂觀情形下，預(yù)計(jì)下半年商品房銷售面積同比小幅增長，帶動全年銷售面積同比降幅在7％左右；中性情形下，下半年商品房銷售面積與去年同期基本持平，全年同比降幅或超10％；悲觀情形下，下半年全國商品房銷售面積同比仍小幅下降，全年商品房銷售面積同比降幅或超13％。
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